女子每晚花300元长住酒店，周一入住周五退房，包含停车、早餐、打扫卫生等服务，专家回应“以住酒店替代租房”
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近期，一些酒店纷纷入局长租赛道，“以住酒店替代租房”成为一种新兴的居住方式。
上海的方女士就选择了这样的居住方式，方女士在上海市区上班，远郊有自有住房，为了避开市中心高昂房租和通勤奔波，选择工作日长期入住酒店。对比同区域老旧公寓每月5000多元的综合开销，她长住酒店每月花费更低。方女士经过多方联系，最终找到一家酒店同意她以每晚300元的价格长住，周一入住、周五退房，花费约每月3600元，最高不超过4800元，其中还包括停车、每天两份早餐以及其他酒店服务。
方女士介绍，自己入住时签订了一份长期协议，协议性质属于服务合同，主要目的是把浮动的房价固定下来。因约定只在工作日入住，所以并未涉及旺季涨价、要求腾房等问题，其间也没有其他隐性支出。但方女士也提出曾遇到客房清洁不到位的情况，埋下居住体验和卫生隐患。
三种长租模式并存
记者了解到，当前酒店长租主要分为三种模式。
第一种是酒店集团标准化长租，品牌官方上线长租房源，售卖月租、年租产品，按房型、地段、租期定价，一般签订租赁合同，保洁统一安排，大多不再提供早餐、每日客房打扫服务，运营模式贴近长租公寓。
第二种是面向企业的集体租住，酒店直接对接企业，为员工提供打包住宿方案。
第三种是门店自主长租，由单店根据空置情况和租客私下议价，“一店一策”，规则差异大，部分门店甚至不用签合同、不收押金，包月价格优惠，还保留早餐、日常保洁等酒店服务。
在受访专家看来，酒店集团开始跻身长租赛道具有一定积极意义。
华东政法大学投资与建设法治研究院执行院长杨勤法评价说，酒店进入长租市场，是住宿行业拓展经营场景、盘活存量房源与住房租赁市场需求相结合的结果。从市场需求端来看，酒店将部分客房资源转化为长租产品，有助于为有阶段性居住需求的群体提供选择。政策层面，《住房租赁条例》明确，国家支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，这为酒店布局长租赛道提供了政策依据。
消费者长期租住酒店，与酒店之间形成的究竟是酒店服务合同关系还是房屋租赁合同关系？
长期关注房地产领域的北京大成（上海）律师事务所律师陈思接受记者采访时说，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十五条，法律关系认定关键要看合同内容和实际履行，不能仅凭住满一个月就认定为租赁。
陈思介绍，两种法律关系下，权利义务配置有明显区别。住宿服务关系中，酒店应提供约定的客房、服务并履行安全保障义务，旅客应支付费用、遵守合法管理规则；租赁关系中，出租方应交付并保持房屋符合约定用途，原则上承担维修义务，承租人应按时给付租金、合理使用并在到期后返还房屋。根据民法典相关规定，房屋承租人还依法享有“买卖不破租赁”、租期届满后同等条件下优先承租等保护。陈思提醒，无论属于哪种关系，约定期限和价格后，酒店都不能仅因旺季就任意涨价、要求搬离。
除法律性质认定外，受访专家指出，当前业内的几种长租模式在实践中都存在一定合规风险。
杨勤法分析，集团标准化长租模式的主要风险在于可能出现以住宿服务协议之名行房屋租赁之实的情况；企业签约集体租住模式则需重点关注合同主体、集中居住及房屋使用合规风险；酒店门店“一店一策”长租模式的合规风险最为突出，酒店门店若仅以口头约定开展长租业务，未明确具体权利义务，易引发合同履行争议。
专家表示，酒店长租属于“跨界新业态”，兼具酒店服务与房屋居住双重属性，传统住房租赁由住建部门监管，酒店经营由公安、市场监管、消防等部门共同监管，对于不同经营模式下监管要求如何适用、部门之间如何协同，目前仍缺乏系统性的实施规则。
陈思建议从明确分类标准、推广适配不同长租模式的示范合同、落实安全和资金管理、建立便捷的纠纷处理机制等四个方面进一步规范酒店长租业态发展，保障入住者的合法权益。
